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Eigennutzung / Teilvermietung / Airbnb

🏠 Eigennutzung / Teilvermietung / Airbnb – Steuer & USt

Kanzlei-Wiki • Stand: Oktober 2025

🧾 Grundlagen & Einordnung

Vermietungseinkünfte werden i. d. R. als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) erfasst. Bei kurzfristiger Vermietung (Airbnb & Co.) droht jedoch der Wechsel in Gewerbebetrieb (§ 15 EStG), insbesondere bei hotelähnlichen Zusatzleistungen.

§ 21 EStG – V+V
§ 15 EStG – Gewerbe
§ 9 EStG – Werbungskosten
UStG: § 4 Nr. 12, § 19

Kernfragen: Wie lange wird vermietet? Welche Leistungen werden erbracht? Wie wird aufgeteilt (Fläche/zeitlich)?

🧭 Abgrenzung: Privat, V+V oder Gewerbe?
Konstellation Ertragsteuer Umsatzsteuer Hinweis
Langfristige Vermietung (Wohnzwecke) § 21 EStG steuerfrei (§ 4 Nr. 12a UStG) Regelfall – keine USt, Kleinunternehmer irrelevant
Kurzfristige Vermietung (tage-/wochenweise) ohne Service § 21 EStG regelmäßig 7 % USt Hotelähnliche Beherbergung → USt-pflichtig; ggf. § 19 KUR prüfen
Airbnb mit Hotelservice (Frühstück, tägliche Reinigung, Rezeption) § 15 EStG (Gewerbe) 7 %/19 % USt Zusatzleistungen kippen in Gewerbe (Gewerbesteuer-Risiko)
Eigennutzung + gelegentliche Vermietung (Ferienwohnung) Einzelfall ggf. USt-pflichtig Aufteilung nach Zeit/Fläche; Liebhaberei prüfen

Gewerbliche Prägung v. a. bei organisatorischem Aufwand und Serviceangebot ähnlich Hotel/Pension.

📐 Aufteilung: Fläche & Zeit (Werbungskosten)

Bei Teilvermietung sind gemeinsame Aufwendungen (Zinsen, NK, AfA) anteilig aufzuteilen:

Schritt Vorgehen Beispiel
1. Flächenquote vermietete m² / Gesamt-m² 30 m² / 120 m² = 25 %
2. Zeitquote Vermietungstage / 365 120 / 365 ≈ 32,9 %
3. Gesamtquote Fläche × Zeit 25 % × 32,9 % = 8,23 %

➡️ Die so ermittelte Quote gilt für gemischt genutzte Aufwendungen. Direkte Kosten der vermieteten Einheit sind voll abzugsfähig.

Arbeitszimmer: gesonderte Regeln; bei ausschließlicher Eigennutzung keine V+V-Kosten ansetzbar.

💶 Umsatzsteuer: Wohnraum vs. Beherbergung
Fall USt-Behandlung Praxis
Dauervermietung zu Wohnzwecken steuerfrei Vorsteuerabzug ausgeschlossen
Kurzfristige Vermietung (Beherbergung) 7 % USt Option Kleinunternehmer (§ 19 UStG) möglich
Zusatzleistungen (Frühstück, Wellness, Events) teilweise 19 % USt Leistungsbündel auftrennen/prüfen

Bei gemischten Tätigkeiten Vorsteuer anteilig; saubere Rechnungen/Aufteilung erforderlich.

🧮 Praxisbeispiele
Fall Ertragsteuer Werbungskosten USt Bewertung
Eigentumswohnung, 20 m² Zimmer an Student:in (dauerhaft) § 21 EStG Flächenquote 20/80 = 25 % auf Gemeinkosten steuerfrei unproblematisch
Ferienwohnung Eigennutzung 8 Wochen, Vermietung 16 Wochen § 21 EStG Zeitquote 16/52 ≈ 30,8 % der Gemeinkosten 7 % (oder KUR) Einzelfall/Liebhaberei beachten
Airbnb mit Frühstück & täglicher Reinigung § 15 EStG Betriebsausgaben, ggf. GWSt 7 % / 19 % gewerblich
Zwischenvermietung 3 Monate möbliert (berufsbedingt) § 21 EStG anteilig 7 % (KUR prüfen) sauber dokumentieren

Bei dauerhafter Verlustsituation Liebhaberei prüfen (Totalüberschussprognose).

📜 Verkauf & § 23 EStG (Spekulationsfrist)
Konstellation § 23 EStG Hinweis
Verkauf innerhalb 10 Jahre steuerpflichtig Private Veräußerungsgeschäfte
Eigennutzung im Verkaufs- und Vorjahr + dazwischen steuerfrei Eigennutzungsprivileg
Teilvermietung Aufteilung anteilige Steuerpflicht möglich

Bei gemischter Nutzung: Aufteilung der stillen Reserven nach Flächen-/Zeitanteilen erwägen.

🧭 Checkliste (Kanzlei & Mandanten)
  • 🔹 Nutzungskonzept dokumentieren (Dauer-/Kurzfristvermietung, Eigennutzungstage).
  • 🔹 Aufteilungsmaßstab festlegen (Fläche/Zeit) und konsistent anwenden.
  • 🔹 Airbnb & Co.: Leistungsumfang prüfen (Reinigung, Frühstück, Service-Level).
  • 🔹 USt: Wohnraum steuerfrei vs. Beherbergung 7 %; Kleinunternehmerregel prüfen.
  • 🔹 Prognoserechnung/Totalüberschuss bei Zweifelsfällen (Liebhaberei).
  • 🔹 Kommunale Satzungen (Zweckentfremdungs-/Übernachtungssteuer) im Blick behalten.
Prüfpunkt Bewertung Hinweis
Nur Wohnzweckvermietung § 21 / USt-frei Standard
Kurzfrist & Zusatzleistungen Gewerbe-Risiko Service kippt in § 15
Saubere Aufteilung GoBD & prüfungssicher Fläche×Zeit

🏁 Fazit
Aussage Ergebnis
Dauervermietung § 21 EStG / USt-frei
Airbnb ohne Service § 21 EStG / 7 % USt
Airbnb mit Service § 15 EStG / USt-pflichtig
Teilvermietung Aufteilung nach Fläche × Zeit
Verkauf § 23 beachten (10 Jahre / Eigennutzungsprivileg)

Klare Dokumentation + konsequente Aufteilung sind der Schlüssel zur Prüfsicherheit.