Modernisierungskosten vs. Erhaltungsaufwand (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG)

🏗️ Modernisierungskosten vs. Erhaltungsaufwand (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG)

Kanzlei-Wiki • Stand: Oktober 2025

🧾 Grundlagen

Nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG gehören zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten alle Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes anfallen und insgesamt 15 % der Anschaffungskosten (ohne Grund & Boden) übersteigen.

§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG
BMF 18.07.2003
3-Jahres-Frist

Maßnahmen außerhalb dieses Zeitraums oder unterhalb der 15 %-Grenze gelten grundsätzlich als Erhaltungsaufwand → Sofortabzug.

🧮 Berechnung der 15 %-Grenze

Schritt	Inhalt	Beispiel
1.	Anschaffungskosten Gebäude (ohne Grund & Boden)	300.000 €
2.	15 %-Grenze berechnen	45.000 €
3.	Relevante Kosten (innerhalb 3 Jahre, netto)	40.000 €
4.	Ergebnis	Erhaltungsaufwand (Sofort)

Überschreiten die relevanten Maßnahmen 15 % der Gebäude-AK, gelten alle in diesem Zeitraum durchgeführten Arbeiten als Herstellungskosten (Einheitstheorie → AfA).

🧮 Zum 15 %-Grenzen-Rechner öffnen

🚫 Nicht einzubeziehen

Erweiterungen, Anbauten, Aufstockungen (immer Herstellungskosten)
Außergewöhnliche Schadensbeseitigung (z. B. Brand, Sturm, Hochwasser)
Betriebsvorrichtungen
Jährlich wiederkehrende Instandhaltungen (z. B. Wartung, Kleinreparaturen)

Diese Kosten bleiben außerhalb der 15 %-Grenze, selbst wenn sie in die 3-Jahres-Frist fallen.

📜 Rechtsprechung & Praxis

Gericht / Datum	Aktenzeichen	Kernaussage
BFH 09.05.2017	IX R 6/16	Einheitstheorie: Überschreitung → alle Maßnahmen HK
BFH 14.06.2016	IX R 25/14	Unerhebliche Bagatellen bleiben außen vor
BMF 18.07.2003	IV C 3 – S 2211 – 21/03	Verwaltungsauffassung zur 15 %-Grenze

Die Einheitstheorie erfasst sämtliche Modernisierungen im 3-Jahreszeitraum, sobald die Summe > 15 % liegt.

🧭 Checkliste

🔹 Anschaffungskosten ohne Grund & Boden dokumentieren
🔹 Zeitraum (3 Jahre ab Übergang) prüfen
🔹 Alle Rechnungen mit Datum und Art der Maßnahme auflisten
🔹 Ausnahmen kennzeichnen (z. B. Erweiterung, Schaden)
🔹 Ergebnis über den 15 %-Rechner validieren

🏁 Fazit

Ergebnis	Bewertung
Summe ≤ 15 % der Gebäude-AK	Erhaltungsaufwand (Sofortabzug)
Summe > 15 % innerhalb 3 Jahre	Herstellungskosten → AfA

Praxis: 3-Jahres-Summenliste führen + Rechner nutzen = prüfsichere Dokumentation.