🏠 Eigennutzung / Teilvermietung / Airbnb – Steuer & USt

Kanzlei-Wiki • Stand: Oktober 2025

🧾 Grundlagen & Einordnung

Vermietungseinkünfte werden i. d. R. als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) erfasst. Bei kurzfristiger Vermietung (Airbnb & Co.) droht jedoch der Wechsel in Gewerbebetrieb (§ 15 EStG), insbesondere bei hotelähnlichen Zusatzleistungen.

§ 21 EStG – V+V
§ 15 EStG – Gewerbe
§ 9 EStG – Werbungskosten
UStG: § 4 Nr. 12, § 19

Kernfragen: Wie lange wird vermietet? Welche Leistungen werden erbracht? Wie wird aufgeteilt (Fläche/zeitlich)?

🧭 Abgrenzung: Privat, V+V oder Gewerbe?

Konstellation	Ertragsteuer	Umsatzsteuer	Hinweis
Langfristige Vermietung (Wohnzwecke)	§ 21 EStG	steuerfrei (§ 4 Nr. 12a UStG)	Regelfall – keine USt, Kleinunternehmer irrelevant
Kurzfristige Vermietung (tage-/wochenweise) ohne Service	§ 21 EStG	regelmäßig 7 % USt	Hotelähnliche Beherbergung → USt-pflichtig; ggf. § 19 KUR prüfen
Airbnb mit Hotelservice (Frühstück, tägliche Reinigung, Rezeption)	§ 15 EStG (Gewerbe)	7 %/19 % USt	Zusatzleistungen kippen in Gewerbe (Gewerbesteuer-Risiko)
Eigennutzung + gelegentliche Vermietung (Ferienwohnung)	Einzelfall	ggf. USt-pflichtig	Aufteilung nach Zeit/Fläche; Liebhaberei prüfen

Gewerbliche Prägung v. a. bei organisatorischem Aufwand und Serviceangebot ähnlich Hotel/Pension.

📐 Aufteilung: Fläche & Zeit (Werbungskosten)

Bei Teilvermietung sind gemeinsame Aufwendungen (Zinsen, NK, AfA) anteilig aufzuteilen:

Schritt	Vorgehen	Beispiel
1. Flächenquote	vermietete m² / Gesamt-m²	30 m² / 120 m² = 25 %
2. Zeitquote	Vermietungstage / 365	120 / 365 ≈ 32,9 %
3. Gesamtquote	Fläche × Zeit	25 % × 32,9 % = 8,23 %

➡️ Die so ermittelte Quote gilt für gemischt genutzte Aufwendungen. Direkte Kosten der vermieteten Einheit sind voll abzugsfähig.

Arbeitszimmer: gesonderte Regeln; bei ausschließlicher Eigennutzung keine V+V-Kosten ansetzbar.

💶 Umsatzsteuer: Wohnraum vs. Beherbergung

Fall	USt-Behandlung	Praxis
Dauervermietung zu Wohnzwecken	steuerfrei	Vorsteuerabzug ausgeschlossen
Kurzfristige Vermietung (Beherbergung)	7 % USt	Option Kleinunternehmer (§ 19 UStG) möglich
Zusatzleistungen (Frühstück, Wellness, Events)	teilweise 19 % USt	Leistungsbündel auftrennen/prüfen

Bei gemischten Tätigkeiten Vorsteuer anteilig; saubere Rechnungen/Aufteilung erforderlich.

🧮 Praxisbeispiele

Fall	Ertragsteuer	Werbungskosten	USt	Bewertung
Eigentumswohnung, 20 m² Zimmer an Student:in (dauerhaft)	§ 21 EStG	Flächenquote 20/80 = 25 % auf Gemeinkosten	steuerfrei	unproblematisch
Ferienwohnung Eigennutzung 8 Wochen, Vermietung 16 Wochen	§ 21 EStG	Zeitquote 16/52 ≈ 30,8 % der Gemeinkosten	7 % (oder KUR)	Einzelfall/Liebhaberei beachten
Airbnb mit Frühstück & täglicher Reinigung	§ 15 EStG	Betriebsausgaben, ggf. GWSt	7 % / 19 %	gewerblich
Zwischenvermietung 3 Monate möbliert (berufsbedingt)	§ 21 EStG	anteilig	7 % (KUR prüfen)	sauber dokumentieren

Bei dauerhafter Verlustsituation Liebhaberei prüfen (Totalüberschussprognose).

📜 Verkauf & § 23 EStG (Spekulationsfrist)

Konstellation	§ 23 EStG	Hinweis
Verkauf innerhalb 10 Jahre	steuerpflichtig	Private Veräußerungsgeschäfte
Eigennutzung im Verkaufs- und Vorjahr + dazwischen	steuerfrei	Eigennutzungsprivileg
Teilvermietung	Aufteilung	anteilige Steuerpflicht möglich

Bei gemischter Nutzung: Aufteilung der stillen Reserven nach Flächen-/Zeitanteilen erwägen.

🧭 Checkliste (Kanzlei & Mandanten)

🔹 Nutzungskonzept dokumentieren (Dauer-/Kurzfristvermietung, Eigennutzungstage).
🔹 Aufteilungsmaßstab festlegen (Fläche/Zeit) und konsistent anwenden.
🔹 Airbnb & Co.: Leistungsumfang prüfen (Reinigung, Frühstück, Service-Level).
🔹 USt: Wohnraum steuerfrei vs. Beherbergung 7 %; Kleinunternehmerregel prüfen.
🔹 Prognoserechnung/Totalüberschuss bei Zweifelsfällen (Liebhaberei).
🔹 Kommunale Satzungen (Zweckentfremdungs-/Übernachtungssteuer) im Blick behalten.

Prüfpunkt	Bewertung	Hinweis
Nur Wohnzweckvermietung	§ 21 / USt-frei	Standard
Kurzfrist & Zusatzleistungen	Gewerbe-Risiko	Service kippt in § 15
Saubere Aufteilung	GoBD & prüfungssicher	Fläche×Zeit

🏁 Fazit

Aussage	Ergebnis
Dauervermietung	§ 21 EStG / USt-frei
Airbnb ohne Service	§ 21 EStG / 7 % USt
Airbnb mit Service	§ 15 EStG / USt-pflichtig
Teilvermietung	Aufteilung nach Fläche × Zeit
Verkauf	§ 23 beachten (10 Jahre / Eigennutzungsprivileg)

Klare Dokumentation + konsequente Aufteilung sind der Schlüssel zur Prüfsicherheit.