Grundsteuer in Nordrhein-Westfalen · Stand: September 2026

Die neue Grundsteuer: So wird sie berechnet

Seit dem 1. Januar 2025 gelten neue Bewertungsgrundlagen. Was die Bescheide von Finanzamt und Kommune bedeuten und wann Eigentümer tätig werden müssen.

Warum wurde die Grundsteuer reformiert?

Das Bundesverfassungsgericht erklärte 2018 die Bewertung anhand der alten Einheitswerte für verfassungswidrig. Für die neue Grundsteuer wurden Grundstücke zum Stichtag 1. Januar 2022 neu bewertet. Die so ermittelten Werte werden seit 1. Januar 2025 für die Grundsteuer verwendet. Nordrhein-Westfalen wendet bei der Bewertung das Bundesmodell an; andere Bundesländer nutzen teilweise eigene Modelle.

Die Erklärung von 2022 ist abgeschlossen: Die Abgabefrist für die erstmalige Feststellungserklärung wurde auf den 31. Januar 2023 verlängert. Der frühere Hinweis auf eine Abgabe bis Oktober 2022 ist daher überholt. Fehlende Erklärungen und spätere Änderungen sind weiterhin relevant.

Welche Bescheide gibt es?

1 · Finanzamt

Grundsteuerwertbescheid

Das Finanzamt stellt den Wert des Grundbesitzes fest. Bei Wohngrundstücken spielen unter anderem Fläche, Grundstücksart, Bodenrichtwert, Gebäudealter und typisierte Mieten eine Rolle.

2 · Finanzamt

Grundsteuermessbescheid

Aus dem Grundsteuerwert und der gesetzlichen Steuermesszahl berechnet das Finanzamt den Grundsteuermessbetrag.

3 · Kommune

Grundsteuerbescheid

Die Stadt oder Gemeinde wendet ihren Hebesatz auf den Messbetrag an und setzt die tatsächlich zu zahlende Grundsteuer fest.

Wichtig: Die beiden Bescheide des Finanzamts sind noch keine Zahlungsaufforderung. Die Zahlung ergibt sich aus dem Grundsteuerbescheid der Kommune.

Wie hoch ist die Grundsteuer?

Grundsteuerwert × Steuermesszahl = Grundsteuermessbetrag
Grundsteuermessbetrag × Hebesatz = Grundsteuer

Die konkrete Höhe hängt sowohl von der Bewertung des Grundstücks als auch vom Hebesatz der jeweiligen Kommune ab. In NRW können Kommunen für Wohn- und Nichtwohngrundstücke unterschiedliche Hebesätze vorsehen. Ein höherer Grundsteuerwert führt deshalb nicht automatisch im gleichen Verhältnis zu einer höheren Steuer.

Was müssen Eigentümer heute beachten?

Bescheide prüfen: Stimmen Grundstücksfläche, Grundstücksart, Wohn- oder Nutzfläche und weitere angesetzte Daten? Bei Einwänden gegen die Bewertung oder den Messbetrag ist grundsätzlich das Finanzamt Ansprechpartner; bei Fragen zum Hebesatz oder zur Zahlung die Kommune.
Änderungen anzeigen: Ein Anbau, Dachgeschossausbau, Abriss, eine Grundstücksteilung oder eine Nutzungsänderung kann eine Grundsteueränderungsanzeige erforderlich machen.
Frist beachten: Änderungen aus dem Jahr 2026 sind grundsätzlich bis zum 31. März 2027 beim Lagefinanzamt anzuzeigen, in der Regel elektronisch über ELSTER.

Eigentümerwechsel: Allein der Verkauf eines gewöhnlichen Grundstücks löst in NRW grundsätzlich keine Grundsteueränderungsanzeige wegen geänderter tatsächlicher Verhältnisse aus. Für Sonderfälle, etwa Gebäude auf fremdem Grund und Boden oder steuerbefreiten Grundbesitz, gelten Ausnahmen.

Weitere Informationen: Änderungsanzeigen in NRW · FAQ des Bundesfinanzministeriums · Mein ELSTER. Allgemeine Übersicht; im Einzelfall sind Bescheid und Grundstücksverhältnisse maßgeblich.