Immobilien halten.
Vermögen aufbauen.
Steuern mitdenken.
Wann eine Immobilien-GmbH sinnvoll sein kann – und welche Bedingungen, Kosten und Folgen Sie vor der Gründung kennen sollten.
Kanzlei-Information · Rechtsstand 20. Oktober 2026
Eine Immobilien-GmbH kann mehr Kapital für die Wiederanlage lassen. Entscheidend ist, wie lange Sie investieren, welche Tätigkeiten die Gesellschaft ausübt und wie viel Geld Sie privat benötigen.
Bei Gewinn in der GmbH
Körperschaftsteuer und Solidaritätszuschlag für 2026/2027. Ohne Gewerbesteuer auf begünstigte Grundstückserträge bei wirksamer erweiterter Kürzung.
Bei voller Ausschüttung
Beispielhafte Gesamtbelastung beider Ebenen im selben Steuersatzmodell; ohne Kirchensteuer und ohne persönliche Sonderregelungen.
Als Steuerbefreiung in der GmbH
Die private Zehnjahresfrist macht Immobiliengewinne einer GmbH nicht steuerfrei.
Der Vorteil liegt vor allem in der Wiederanlage.
Niedrige laufende Besteuerung kann den langfristigen Aufbau eines Immobilienbestands unterstützen.
Der persönliche Steuersatz zählt.
Bei privater Vermietung wird grundsätzlich der steuerliche Überschuss besteuert: Mieteinnahmen abzüglich abzugsfähiger Aufwendungen, etwa Schuldzinsen, Erhaltungsaufwand und Abschreibungen. Die Belastung hängt von Ihrer persönlichen Einkommenssituation ab.
Die Bruttomiete ist also nicht mit dem steuerpflichtigen Ergebnis gleichzusetzen.
15 % Körperschaftsteuer plus Soli.
Auf das zu versteuernde Einkommen fallen 15 % Körperschaftsteuer und 5,5 % Solidaritätszuschlag auf diese Steuer an. Zusammen sind das 15,825 %.
Für begünstigte Grundstückserträge kann die Gewerbesteuer durch die erweiterte Kürzung entfallen. Das verbleibende Geld kann die Gesellschaft für weitere Investitionen oder die Tilgung ihrer Darlehen nutzen.
Grundlagen: § 23 KStG, § 4 SolzG 1995, § 9 Nr. 1 GewStG.
Bereits gesetzlich vorgesehen: niedrigere Körperschaftsteuersätze ab 2028
Nach geltendem Gesetz sinkt der Körperschaftsteuersatz stufenweise. Die hier dargestellten 15,825 % beziehen sich auf 2026/2027.
Jeweils zuzüglich Solidaritätszuschlag; Gewerbesteuer und Ausschüttung sind gesondert zu betrachten. § 23 KStG
Gewerbesteuer: begünstigt unter Bedingungen.
„Vermögensverwaltend“ bedeutet bei einer GmbH nicht automatisch „gewerbesteuerfrei“.
Eine GmbH gilt kraft Rechtsform als Gewerbebetrieb. Die erweiterte Gewerbesteuerkürzung kann auf Antrag den auf die Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes entfallenden Gewerbeertrag von der Gewerbesteuer entlasten. Dafür gelten strenge Tätigkeitsgrenzen und weitere Voraussetzungen.
§ 2 Abs. 2 GewStG und § 9 Nr. 1 GewStG.
Reparaturen sind nicht automatisch schädlich.
Erhaltung und Verwaltung des eigenen Immobilienbestands dürfen nicht pauschal mit einer schädlichen Zusatzleistung gleichgesetzt werden. Entscheidend sind Art und Umfang der tatsächlichen Tätigkeit.
Hausverwaltung oder Handwerker zu beauftragen ist deshalb kein pauschales steuerliches Muss – und schützt für sich genommen nicht vor schädlichen Leistungen der GmbH.
Einordnung notwendiger Nebentätigkeiten: BFH, Urteil vom 11.04.2019, III R 5/18, Rn. 12.
Photovoltaik ist gesondert zu prüfen.
Für bestimmte Stromlieferungen aus erneuerbaren Energien und Ladestationen enthält das Gesetz eine Einnahmengrenze von 20 % der Grundstücksüberlassungseinnahmen. Für bestimmte andere Leistungen an Mieter gilt eine 5-%-Grenze.
Die Grenzen sind kein Freibrief: Weitere Bedingungen, Empfängerkreis und getrennte Gewinnermittlung beachten. Die Nebenerträge selbst werden dadurch nicht automatisch gewerbesteuerfrei.
In der GmbH behalten oder privat ausschütten?
Eine Ausschüttung löst regelmäßig eine zweite Besteuerungsebene aus. Der Vorteil verschwindet dadurch nicht in jedem Fall vollständig.
Gewinn bleibt in der GmbH
Gewinn wird voll ausgeschüttet
Beim Verkauf kann sich die Rechnung drehen.
Ein niedriger Steuersatz auf laufende Erträge ist nur ein Teil der Gesamtentscheidung.
| Aspekt | Immobilie im Privatvermögen | Immobilie in der GmbH |
|---|---|---|
| Verkauf nach mehr als zehn Jahren | Ein Veräußerungsgewinn fällt grundsätzlich nicht mehr unter § 23 EStG, sofern tatsächlich Privatvermögen vorliegt. | Keine entsprechende Steuerfreiheit durch Zeitablauf. Der Veräußerungsgewinn bleibt grundsätzlich steuerpflichtig. |
| Was wird besteuert? | Bei einem steuerpflichtigen Verkauf der nach den gesetzlichen Regeln ermittelte Gewinn. | Grundsätzlich der Gewinn aus dem Verkauf, insbesondere unter Berücksichtigung des steuerlichen Buchwerts – nicht der gesamte Verkaufspreis. |
| Was zusätzlich zählt | Innerhalb der Frist können Ausnahmen für eigene Wohnzwecke gelten. Gewerblicher Grundstückshandel ist gesondert zu beurteilen. | Gewerbesteuerkürzung beim Verkauf und die spätere Verwendung oder Ausschüttung des Erlöses gesondert prüfen. |
Grundlagen: § 23 EStG, § 8 KStG, § 9 GewStG.
Diese fünf Fragen gehören vor die Gründung.
Eine tragfähige Struktur beginnt mit einer Rechnung über die gesamte Haltedauer.
- Sollen die Gewinne langfristig in der Gesellschaft bleiben?Wiederanlage, Darlehenstilgung und private Ausschüttungen zusammen planen.
- Wie sieht die Verkaufsstrategie aus?Haltedauer, Wertentwicklung und einen möglichen steuerfreien Privatverkauf in den Vergleich einbeziehen.
- Passt das Geschäftsmodell zur erweiterten Kürzung?Nebenleistungen, Photovoltaik, Verträge und Nutzung durch Gesellschafter vorab prüfen.
- Welche Kosten und Folgen entstehen beim Start?Insbesondere die Übertragung bereits vorhandener Immobilien, mögliche Grunderwerb- und Ertragsteuern, Finanzierung sowie Notar- und Registerkosten untersuchen.
- Trägt der wirtschaftliche Vorteil den laufenden Aufwand?Buchführung, Jahresabschluss, Steuererklärungen, Offenlegung und gesellschaftsrechtliche Organisation mitrechnen.
