Immobiliennachfolge richtig gestalten
Vorbehaltsnießbrauch:
Die AfA-Falle bei Ehegatten
Die Immobilie wird bereits auf die nächste Generation übertragen, die Mieterträge bleiben bei den Eltern. Was sinnvoll klingt, kann bei einer ungenauen Vertragsgestaltung jedoch einen erheblichen Teil der Gebäudeabschreibung kosten.
Was leistet der Vorbehaltsnießbrauch?
Beim Vorbehaltsnießbrauch überträgt der bisherige Eigentümer das zivilrechtliche Eigentum an der Immobilie, behält sich aber das Recht vor, die Nutzungen aus dem Grundstück zu ziehen.
Bei einem vermieteten Objekt erzielt der Vorbehaltsnießbraucher weiterhin die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Er kann grundsätzlich auch die auf das Gebäude entfallende AfA und die von ihm getragenen abzugsfähigen Aufwendungen geltend machen.
Der entscheidende Punkt
AfA-berechtigt bleibt grundsätzlich der frühere Eigentümer, der seine eigenen Anschaffungs- oder Herstellungskosten weiterhin zur Einkünfteerzielung einsetzt.
Ein Ehegatte, der zuvor nicht Eigentümer war und lediglich ein Nießbrauchsrecht erhält, bekommt dadurch regelmäßig kein eigenes AfA-Volumen.
Ausübung durch den Ehegatten ausschließen
Der bisherige Alleineigentümer kann sicherstellen, dass nur er den Nießbrauch ausübt und allein als Vermieter auftritt. Die Regelung sollte klar und widerspruchsfrei in der notariellen Gestaltung sowie in der tatsächlichen Durchführung abgebildet werden.
- Nur der frühere Eigentümer vermietet
- Mietzahlungen fließen ihm zu
- Er trägt die relevanten Aufwendungen
- Volle AfA kann bei sauberer Umsetzung erhalten bleiben
Ehegatten vorab am Grundstück beteiligen
Alternativ kann der bisherige Alleineigentümer dem anderen Ehegatten vor der Übertragung einen Miteigentumsanteil verschaffen. Übertragen anschließend beide Eltern ihre Anteile auf die Kinder, kann bei beiden ein echter Vorbehaltsnießbrauch vorliegen.
- Beide Ehegatten werden vorab Eigentümer
- Beide übertragen jeweils den eigenen Anteil
- AfA knüpft an die jeweilige eigene Kostenbasis an
- Nießbrauch und Vermietung werden aufeinander abgestimmt
Was geschieht beim Tod des bisherigen Eigentümers?
Erlischt der Vorbehaltsnießbrauch des früheren Eigentümers, kann die AfA nicht ohne Weiteres auf den überlebenden Ehegatten übergehen. Maßgeblich ist, ob dieser selbst Anschaffungs- oder Herstellungskosten getragen hat und aus welchem Recht er die Einkünfte erzielt.
Nach seinem Tod bleibt dem überlebenden Ehegatten gegebenenfalls nur der zuvor eingeräumte Zuwendungsnießbrauch. Da dieser Ehegatte keine eigene AfA-Bemessungsgrundlage hat, entfällt die bisher vom Verstorbenen beanspruchte AfA grundsätzlich.
Risiko: Wegfall der gesamten bisherigen AfAJeder Ehegatte kann grundsätzlich nur die AfA aus seiner eigenen Kostenposition fortführen. Nach dem Tod eines Ehegatten entfällt daher regelmäßig dessen AfA-Anteil; der eigene Anteil des Überlebenden kann fortbestehen.
Risiko: Wegfall des AfA-Anteils des VerstorbenenVor der Beurkundung klären
- Wer ist derzeit zivilrechtlicher Eigentümer?
- Wer hat die Anschaffungs- oder Herstellungskosten getragen?
- Wer soll künftig Vermieter sein?
- Auf welches Konto fließen die Mieten?
- Wer trägt laufende Kosten und größere Erhaltungsaufwendungen?
- Soll der Nießbrauch nach dem ersten Todesfall fortbestehen?
- Wie wirkt die Gestaltung auf Schenkungsteuer und Pflichtteil?
- Benötigt die finanzierende Bank ihre Zustimmung?
