Familienheim steuerfrei übertragen
Das selbstgenutzte Familienheim kann unter bestimmten Voraussetzungen steuerfrei an Ehegatten oder Kinder verschenkt oder vererbt werden. Entscheidend sind Zeitpunkt, Nutzung und die richtige Gestaltung.
Ersteinschätzung anfragenWarum dieses Thema so wichtig ist
Immobilienwerte sind in den letzten Jahren stark gestiegen. Dadurch kann selbst ein klassisches Einfamilienhaus schnell zu einer erheblichen Steuerbelastung führen. Das Familienheim nimmt im Erbschaft- und Schenkungsteuerrecht jedoch eine besondere Stellung ein.
Für Ehegatten
Das Familienheim kann zu Lebzeiten häufig steuerfrei übertragen werden – ohne Zehnjahres-Nachversteuerung.
Für den Erbfall
Auch beim Erwerb von Todes wegen kann das Familienheim steuerfrei bleiben, wenn der Erwerber es selbst nutzt.
Für Kinder
Kinder können das Familienheim steuerfrei erben – allerdings nur bis zu 200 qm Wohnfläche und bei eigener Nutzung.
Steuerfreie Schenkung des Familienheims an den Ehegatten
Ehegatten können das selbstgenutzte Familienheim oder einen Anteil daran grundsätzlich steuerfrei übertragen. Das gilt sowohl für ein Hausgrundstück als auch für eine Eigentumswohnung.
Selbstnutzung erforderlich
Auf dem Grundstück muss sich eine Wohnung befinden, die durch die Ehegatten zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird.
Nur der Wohnteil ist begünstigt
Bei gemischt genutzten Grundstücken ist nur die selbstgenutzte Wohnfläche steuerbefreit.
Auch Kostenübernahme möglich
Auch Reparatur- oder Anschaffungskosten für das Familienheim des anderen Ehegatten können begünstigt sein.
Steuerfreie Vererbung an den Ehegatten
Wird das Familienheim an den Ehegatten vererbt, kann der Erwerb vollständig steuerfrei sein. Persönliche Freibeträge werden dadurch nicht verbraucht.
Nutzung durch den Erblasser
Der Verstorbene muss das Familienheim grundsätzlich bis zu seinem Tod selbst genutzt haben.
Einzug oder Fortsetzung der Nutzung
Der überlebende Ehegatte muss dort bereits wohnen oder unverzüglich einziehen.
Zehn Jahre Selbstnutzung
Das Familienheim muss zehn Jahre lang selbst genutzt werden. Verkauf, Vermietung oder längerer Leerstand können schädlich sein.
Steuerfreie Vererbung an Kinder
Auch Kinder können das Familienheim steuerfrei erben. Die Steuerbefreiung ist jedoch enger begrenzt als beim Ehegatten.
200-qm-Grenze
Die Steuerbefreiung für Kinder gilt nur für eine Wohnfläche bis 200 qm. Größere Wohnflächen sind anteilig steuerpflichtig.
Unverzüglicher Einzug
Das Kind muss unverzüglich einziehen oder bereits dort wohnen. Lange Renovierungen können problematisch sein.
Zehn Jahre behalten
Auch Kinder müssen das Familienheim grundsätzlich zehn Jahre selbst nutzen.
Achtung bei Renovierungen
Wer erst lange renoviert und dadurch nicht unverzüglich einzieht, riskiert die Steuerbefreiung. Die zeitliche Planung sollte daher unbedingt vorab geprüft werden.
Die große Steuerfalle: Nachversteuerung
Besonders gefährlich wird es, wenn ein geerbtes Familienheim innerhalb der Zehnjahresfrist übertragen, verkauft, vermietet oder nicht mehr selbst genutzt wird.
Beispiel aus der Praxis
Die Witwe erbt das Familienheim steuerfrei und wohnt dort weiter. Acht Jahre später überträgt sie das Haus unter Nießbrauchsvorbehalt auf ihr Kind. Folge: Die Steuerbefreiung kann rückwirkend vollständig entfallen.
Schenkung oder Erbschaft: Was ist besser?
Übertragung zu Lebzeiten
- häufig steuerfrei zwischen Ehegatten möglich
- kein klassischer Zehnjahres-Nachversteuerungsvorbehalt
- Gestaltung kann aktiv geplant werden
- Nießbrauch oder Wohnrechte können mitgedacht werden
Erwerb von Todes wegen
- steuerfrei bei Selbstnutzung möglich
- zehnjährige Nutzungspflicht beachten
- bei Kindern nur bis 200 qm Wohnfläche
- rückwirkender Wegfall der Befreiung möglich
Wann sollten Sie handeln?
Eine steuerliche Prüfung lohnt sich besonders, wenn Immobilienvermögen vorhanden ist oder eine spätere Übertragung ohnehin geplant ist.
Sie sind verheiratet
Dann kann eine steuerfreie Übertragung des Familienheims zu Lebzeiten besonders interessant sein.
Sie haben Kinder
Dann sollte geprüft werden, ob Freibeträge, Selbstnutzung und Wohnflächenbegrenzung optimal zusammenspielen.
Sie planen Nießbrauch
Gerade bei Übertragungen unter Nießbrauchsvorbehalt ist Vorsicht geboten, wenn das Objekt zuvor steuerfrei geerbt wurde.
Familienheim steuerlich sicher übertragen?
Wir prüfen, ob eine steuerfreie Schenkung oder Vererbung Ihres Familienheims möglich ist – und welche Steuerfallen Sie vermeiden sollten.
Jetzt Beratung anfragenHinweis: Diese Informationen ersetzen keine individuelle steuerliche Beratung.
