Wohnraum schaffen.
Förderung prüfen.
Weitsichtig planen.
Bis zu 5 % Sonderabschreibung jährlich für neuen Mietwohnraum – zusätzlich zur regulären Gebäudeabschreibung, wenn die Voraussetzungen erfüllt sind.
Kanzlei-Information · Stand 20. Oktober 2026
§ 7b EStG ermöglicht eine zusätzliche Abschreibung in den ersten vier Jahren. Für aktuelle Bauvorhaben gelten andere Voraussetzungen als bei der ursprünglichen Förderung von 2019. Bauantrag, Gebäudestandard und Kosten müssen zusammenpassen.
Jährlich zusätzlich abschreiben
Im Anschaffungs- oder Herstellungsjahr und den drei Folgejahren: insgesamt bis zu 20 % der begünstigten Bemessungsgrundlage.
Für den aktuellen Förderzeitraum
Erforderlich ist ein Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeits-Klasse, nachgewiesen durch das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude.
Entgeltliche Wohnraumvermietung
Die Wohnung muss im Anschaffungs- oder Herstellungsjahr und den folgenden neun Jahren der entgeltlichen Überlassung zu Wohnzwecken dienen.
Was wird gefördert?
Begünstigt ist die Anschaffung oder Herstellung neuer Mietwohnungen unter den gesetzlichen Voraussetzungen.
Neuer Wohnraum und passende Nutzung.
Die Förderung betrifft neue Wohnungen. Beim Kauf muss die Anschaffung spätestens bis zum Ende des Fertigstellungsjahres erfolgen. Der Kauf einer bereits länger bestehenden Mietwohnung reicht nicht aus.
Die Wohnung muss entgeltlich zu Wohnzwecken überlassen werden. Eine Nutzung zur vorübergehenden Beherbergung, etwa als Ferienunterkunft, erfüllt diese Voraussetzung nicht.
Zusätzlich zur regulären Abschreibung.
Die Sonderabschreibung kann neben der linearen Gebäude-AfA nach § 7 Abs. 4 EStG oder – bei Erfüllung ihrer eigenen Voraussetzungen – der degressiven Gebäude-AfA nach § 7 Abs. 5a EStG genutzt werden.
Für nach dem 31.12.2022 fertiggestellte Wohngebäude beträgt die reguläre lineare AfA grundsätzlich 3 % jährlich. Grund und Boden wird nicht abgeschrieben.
Grundlagen: § 7b EStG, § 7 Abs. 4 und 5a EStG.
Der Bauantrag bestimmt die Förderregeln.
Maßgeblich ist der Bauantrag oder die Bauanzeige. Die beiden Förderzeiträume sind zu unterscheiden.
| Voraussetzung | Frühere Förderung | Aktuelle Förderung |
|---|---|---|
| Bauantrag / Bauanzeige | 01.09.2018–31.12.2021 | 01.01.2023–30.09.2029 |
| Kostenobergrenze | 3.000 €/m² Wohnfläche | 5.200 €/m² Wohnfläche |
| Maximale Bemessungsgrundlage | 2.000 €/m² Wohnfläche | 4.000 €/m² Wohnfläche |
| Nachhaltigkeitsanforderung nach § 7b | Keine besondere EH-40-NH-/QNG-Vorgabe | EH 40 mit Nachhaltigkeits-Klasse und QNG-Nachweis |
| Zeitliche Besonderheit | Sonderabschreibung letztmals im Veranlagungszeitraum 2026; Sonderregel bei abweichendem Wirtschaftsjahr | Grundsätzlich Anschaffungs-/Herstellungsjahr und drei Folgejahre |
5.200 €: Zugang zur Förderung.
Überschreiten die maßgeblichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten diese Grenze je Quadratmeter, entfällt die Sonderabschreibung vollständig. Es wird nicht nur der übersteigende Betrag ausgeschlossen.
4.000 €: Deckel für die Berechnung.
Bei eingehaltenem Kostenlimit wird die Sonderabschreibung auf höchstens 4.000 € je Quadratmeter berechnet. Sind die tatsächlichen begünstigten Kosten niedriger, zählen diese.
§ 7b Abs. 2 und 3 EStG; Altfallbegrenzung und Förderlücke: BMF-Schreiben vom 21.05.2025, Rn. 9–17.
So kann sich die Abschreibung auswirken.
Vereinfachtes Beispiel mit linearer AfA und vollständig erfüllten Voraussetzungen der aktuellen Förderung.
Ohne Sonderabschreibung
Mit Sonderabschreibung
In diesem Beispiel ergeben sich über vier Jahre 128.000 € Abschreibung statt 48.000 €. Der zusätzliche Abzug beträgt 80.000 €. Das ist keine Steuererstattung in gleicher Höhe: Die tatsächliche Entlastung hängt von der individuellen steuerlichen Situation ab.
Berechnung auf Grundlage von § 7 EStG und § 7b EStG. Jahresbetrag der Sonder-AfA und anschließende Restwert-AfA: BMF-Schreiben vom 21.05.2025, Rn. 61–66.
Wann wird die Förderung rückgängig gemacht?
Die Voraussetzungen müssen auch nach der ersten Steuererklärung im Blick bleiben.
- Vorgeschriebene Vermietungsnutzung entfälltDie Wohnung dient im Anschaffungs- oder Herstellungsjahr und den neun Folgejahren nicht mehr der entgeltlichen Überlassung zu Wohnzwecken.
- Verkauf mit nicht steuerpflichtigem VeräußerungsgewinnDie Wohnung wird innerhalb dieses Zeitraums verkauft und der Veräußerungsgewinn unterliegt weder der Einkommen- noch der Körperschaftsteuer.
- Kostenobergrenze wird nachträglich überschrittenNachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten führen innerhalb der ersten drei Kalenderjahre nach Ablauf des Anschaffungs- oder Fertigstellungsjahres zur Überschreitung der maßgeblichen Grenze.
Vor der Investition gut vorbereiten.
Die Förderung sollte bereits in Planung und Kalkulation berücksichtigt werden.
Halten Sie Bauantrag oder Bauanzeige, Flächenberechnung, Kostenaufstellung, Grundstücksanteil, Fertigstellungs- beziehungsweise Erwerbsdatum und Vermietungskonzept bereit. Bei aktuellen Vorhaben gehört der Nachweis des erforderlichen Gebäudestandards dazu.
Auch beihilferechtliche Voraussetzungen können relevant sein. § 7b Abs. 5 EStG betrifft bei der aktuellen Förderung die Inanspruchnahme im Rahmen von Gewinneinkünften; andere Förderungen sind bei der Prüfung entsprechend einzubeziehen.
