🏠 Größere Renovierungskosten clever verteilen
Mit § 82b EStDV können größere Instandhaltungsaufwendungen steuerlich auf mehrere Jahre verteilt werden — und genau das kann in vielen Fällen deutlich sinnvoller sein als der Sofortabzug.
Grundprinzip
Normalerweise gilt bei Vermietung das sogenannte Abflussprinzip des § 11 Abs. 2 EStG: Kosten wirken steuerlich grundsätzlich im Jahr der Zahlung.
Sonderregelung
Größere Instandhaltungsaufwendungen dürfen nach § 82b EStDV auf 2 bis 5 Jahre verteilt werden.
Der eigentliche Vorteil
Die Verteilung verhindert häufig, dass hohe Verluste steuerlich „verpuffen“ und andere Steuervergünstigungen wirkungslos werden.
🎯 Wann ist die Verteilung sinnvoll?
Stell dir vor:
- hohe Renovierungskosten in einem einzigen Jahr
- dadurch ein sehr hoher Verlust aus Vermietung
- andere steuerliche Vorteile wirken sich kaum noch aus
Dann kann eine Verteilung sinnvoll sein, damit sich auch folgende Positionen weiterhin steuerlich auswirken:
✅ Voraussetzungen für § 82b EStDV
🏠 Privatvermögen
Das Gebäude darf nicht zum Betriebsvermögen gehören.
👨👩👧 Wohnzwecke
Das Gebäude muss überwiegend Wohnzwecken dienen.
📐 Mehr als 50 % Wohnfläche
Mehr als die Hälfte der gesamten Nutzfläche muss Wohnraum sein.
⚠️ Was passiert bei Verkauf oder Aufgabe?
Der verbleibende, noch nicht berücksichtigte Teil der Instandhaltungsaufwendungen geht nicht verloren.
🏡 Verkauf
Restbetrag wird im Jahr der Veräußerung vollständig berücksichtigt.
🏢 Einlage ins Betriebsvermögen
Auch hier erfolgt der sofortige Restabzug.
❌ Ende der Vermietung
Der verbleibende Aufwand wird ebenfalls vollständig abgezogen.
👨⚖️ Besonderheit bei Schenkung & Nießbrauch
Bei einer unentgeltlichen Übertragung eines vermieteten Objekts geht der verbleibende Aufwand grundsätzlich auf den Rechtsnachfolger über.
Nach einem Urteil des FG Münster kann etwas anderes gelten, wenn:
- ein Nießbrauch vorbehalten wurde,
- der Nießbraucher die Kosten getragen hat,
- die Aufwendungen verteilt wurden
- und später auf den Nießbrauch verzichtet wird.
💬 Fazit
Die Verteilung nach § 82b EStDV ist ein starkes Gestaltungsinstrument bei größeren Renovierungsmaßnahmen im Privatvermögen.
Vor allem bei hohen Verlusten kann die zeitliche Verteilung steuerlich deutlich sinnvoller sein als der sofortige Komplettabzug.
