Immobilien-GmbH gründen

Welche Vorteile hat eine Immobilien-GmbH?

Die Gründung einer vermögensverwaltenden GmbH kann vor allem aus steuerlicher Sicht sinnvoll sein.

Wenn man Mieteigentum besitzt, muss man die Mieteinnahmen mit dem persönlichen Steuersatz von derzeit max. 45% zzgl. Kirchensteuer und Solidaritätszuschlag versteuern –je nach Einkommen also bis zu 50 %.

Wenn private Investoren einer Immobilie stattdessen eine Vermietungsgesellschaft gründen in Form einer GmbH, können Sie Ihren Steuersatz auf etwa 16 % senken. Dies setzt sich wie folgt zusammen:
– Körperschaftssteuer (KSt) von 15 %
– Solidaritätszuschlag von 5,5 % auf den KSt-Satz
= Steuersatz von 15,83 %

Gewerbesteuer umgehen mit der Immobilien-GmbH

Grundsätzlich werden auf gewerbliche Einkünfte einer Kapitalgesellschaft Gewerbesteuern erhoben. Als Vermieter oder Verpächter nehmen Sie allerdings nicht am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr teil. Die Tätigkeit eines Vermieters gilt als Vermögensverwaltung. In der Regel wird die Verwaltung privaten Vermögens nicht als steuerpflichtige, gewerbliche Tätigkeit aufgefasst. Somit entfällt die Gewerbesteuer “für den Gewerbeertrag, der auf die Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes entfällt” (§ 9 GewStG Nr. 1 Satz 2). Genau hier ist die Abgrenzung zur gewerbetätigen Immobiliengesellschaft. Insofern bleiben Sie von der Gewerbesteuer verschont.

Aber Achtung: Sobald Sie als Vermieter oder Verpächter wirtschaftlich tätig werden, werden Ihre Mieteinnahmen mit dem vollen Gewerbesteuersatz belastet.

Wirtschaftliche Tätigkeiten umfassen u. a.:

Sanierungen
Baumaßnahmen
Reparaturtätigkeiten
u.U. sogar schon der Betrieb einer Photovoltaikanlage

Gewerbliche, administrative Tätigkeiten sollten daher immer an Hausverwalter, handwerkliche Tätigkeiten an einen Hausmeister abgegeben werden.

Was müssen Sie bei der Gründung einer Immobilien-GmbH beachten?

Das Steuersparmodell Immobilien-GmbH funktioniert unter der Voraussetzung, dass die Steuerersparnisse zur Schuldentilgung und Vermögensanlage genutzt werden. Sobald Sie als Gesellschafter eine Gewinnausschüttung erhalten, müssen die Erträge mit der Abgeltungssteuer (25 %) belastet werden. Die Steuerersparnis der GmbH wäre somit egalisiert.

Ganz wichtiger Hinweis: Die Spekulationsfrist entfällt für Immobiliengesellschaften!

Wollen Sie als Privatbesitzer Ihre Immobilie verkaufen, so wird der Verkauf steuerlich relevant. Sie müssen den Verkaufsgewinn mit Ihrem Einkommensteuersatz versteuern. Allerdings profitieren private Vermögensgegenstände von der Veräußerungsfrist oder Spekulationsfrist (§ 23 EStG). Das bedeutet, zehn Jahre nach Anschaffung einer Immobilie entfällt beim Verkauf die Einkommensteuer.
Gründen Sie hingegen eine Immobilien-GmbH, gilt keine Veräußerungsfrist. Der Verkaufswert wird zu jedem Zeitpunkt voll besteuert.

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